Στεγαστικό δάνειο

Τι είναι το στεγαστικό δάνειο

Το στεγαστικό δάνειο είναι μακροπρόθεσμος δανεισμός με εμπράγματη εξασφάλιση. Ο χρηματοδότης εγγράφει προσημείωση υποθήκης στο ακίνητο που αγοράζετε ή ήδη κατέχετε, και αυτή η εξασφάλιση είναι ο λόγος που τα επιτόκια είναι χαμηλότερα και οι διάρκειες μεγαλύτερες από κάθε άλλη μορφή δανεισμού. Καλύπτει αγορά πρώτης ή δεύτερης κατοικίας, ανέγερση σε οικόπεδο που ήδη έχετε, αποπεράτωση ημιτελούς κατοικίας, επισκευή και ενεργειακή αναβάθμιση. Το ποσό που τελικά εγκρίνεται δεν καθορίζεται μόνο από την αξία του ακινήτου. Οι χρηματοδότες εξετάζουν παράλληλα το εισόδημά σας και υπολογίζουν τι ποσοστό του θα απορροφά η μηνιαία δόση, μαζί με όποιες άλλες υποχρεώσεις τρέχετε ήδη. Γι αυτό δύο νοικοκυριά που ενδιαφέρονται για το ίδιο ακίνητο μπορεί να λάβουν εντελώς διαφορετικές απαντήσεις: αυτό που κρίνει δεν είναι μόνο πόσο αξίζει το σπίτι, αλλά πόσο σταθερό και πόσο τεκμηριωμένο είναι το εισόδημα εκείνου που θα το αποπληρώσει.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται

Ο φάκελος ενός στεγαστικού χωρίζεται σε τρία μέρη. Πρώτο, τα στοιχεία ταυτότητας: αστυνομική ταυτότητα ή διαβατήριο, και αποδεικτικό της διεύθυνσης κατοικίας σας. Δεύτερο, τα οικονομικά: εκκαθαριστικά σημειώματα και φορολογικές δηλώσεις των τελευταίων ετών, βεβαίωση αποδοχών αν είστε μισθωτός, ή στοιχεία της επιχείρησης αν είστε ελεύθερος επαγγελματίας. Τρίτο, και συνήθως το πιο χρονοβόρο, τα στοιχεία του ακινήτου: τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικό, οικοδομική άδεια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα των κατασκευών. Στην πράξη ο φάκελος του ακινήτου καθυστερεί περισσότερο από τον δικό σας, ειδικά σε παλαιότερα σπίτια όπου οι τίτλοι χρειάζονται τακτοποίηση ή όπου υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που πρέπει πρώτα να ρυθμιστούν. Αν το ακίνητο δεν το έχετε ακόμα επιλέξει, η διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει με τα δικά σας στοιχεία και να συμπληρωθεί αργότερα.

Πόσο διαρκεί η διαδικασία

Δεν υπάρχει σταθερός χρόνος και όποιος σας δώσει έναν, σας παραπλανά. Αυτό που μπορεί να ειπωθεί με σιγουριά είναι από ποια στάδια περνάει και ποιο ελέγχεται από ποιον. Το πρώτο στάδιο είναι η συγκέντρωση των δικών σας οικονομικών στοιχείων και εξαρτάται κυρίως από εσάς. Ακολουθεί η προκαταρκτική αξιολόγηση από τον χρηματοδότη, όπου κρίνεται αν το αίτημα έχει βάση προτού μπει κόπος στα υπόλοιπα. Έπειτα έρχεται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου, με δικηγόρο για τους τίτλους και μηχανικό για την εκτίμηση, και αυτό είναι το στάδιο που συνήθως ορίζει τον συνολικό χρόνο. Τέλος υπογράφεται η σύμβαση και εγγράφεται η προσημείωση. Καθυστερήσεις προκύπτουν σχεδόν πάντα στο ίδιο σημείο: ελλιπείς τίτλοι, μη τακτοποιημένες κατασκευές, ή κληρονομικά που δεν έχουν ολοκληρωθεί. Όσο νωρίτερα εντοπιστούν, τόσο λιγότερο κοστίζουν σε χρόνο.

Τι κόστη υπάρχουν πέρα από τη δόση

Η μηνιαία δόση είναι το μόνο κόστος που συνήθως υπολογίζει κανείς από πριν, αλλά δεν είναι το μόνο που θα πληρώσει. Στο στεγαστικό υπάρχουν και έξοδα που εμφανίζονται κυρίως στην αρχή. Ο χρηματοδότης χρεώνει συνήθως έξοδα εξέτασης του αιτήματος. Η εκτίμηση του ακινήτου από μηχανικό πληρώνεται ξεχωριστά, όπως και ο έλεγχος των τίτλων από δικηγόρο. Η εγγραφή της προσημείωσης έχει δικά της έξοδα. Απαιτείται επίσης ασφάλιση του ακινήτου για όσο διαρκεί το δάνειο, με ετήσιο κόστος που τρέχει παράλληλα με τη δόση. Κανένα από αυτά δεν είναι κρυφό, αλλά αν δεν τα ρωτήσετε ρητά, ενδέχεται να τα μάθετε αργά. Ζητήστε από την αρχή συνολική εικόνα του κόστους και όχι μόνο το ύψος της δόσης, ώστε να ξέρετε τι χρειάζεστε σε μετρητά πριν την υπογραφή.

«Σπίτι μου» και άλλα προγράμματα για την κατοικία

Το «Σπίτι μου 2» βοηθούσε νέους έως 39 ετών να αγοράσουν πρώτη κατοικία με χαμηλότερο επιτόκιο. Δεν δέχεται πια αιτήσεις: οι νέες αιτήσεις σταμάτησαν στις 31 Μαΐου 2026 και οι τελευταίες συμβάσεις υπογράφηκαν έως τις 31 Αυγούστου. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα ετοιμάζει νέο πρόγραμμα για το 2027. Οι όροι του δεν έχουν ανακοινωθεί, οπότε κανείς δεν μπορεί να σας πει σήμερα αν θα το δικαιούστε. Για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση υπάρχουν επιδοτήσεις, όπως το «Εξοικονομώ» και το «Ανακαινίζω». Η επιδότηση καλύπτει ένα μέρος του κόστους και το υπόλοιπο το βάζετε εσείς, από αποταμίευση ή με δάνειο. Κάθε πρόγραμμα έχει δικές του προθεσμίες και δικά του κριτήρια, και αλλάζουν συχνά. Πριν στηρίξετε το σχέδιό σας σε ένα πρόγραμμα, διαβάστε τους όρους στην επίσημη σελίδα του. Δεν υποβάλλουμε αιτήσεις σε προγράμματα. Αν σας ενδιαφέρει κάποιο, γράψτε το στο αίτημά σας και θα το έχουμε υπόψη όταν μιλήσουμε.

Πώς βοηθάμε

Ακούμε τι θέλετε να χρηματοδοτήσετε και με ποια δεδομένα ξεκινάτε. Σας λέμε ευθέως τι φαίνεται εφικτό, ποια δικαιολογητικά ζητούν συνήθως οι χρηματοδότες και πού σκαλώνουν οι περισσότεροι φάκελοι. Έπειτα σας φέρνουμε σε επαφή με χρηματοδότες που εξετάζουν περιπτώσεις σαν τη δική σας. Δεν χορηγούμε δάνεια, δεν εγκρίνουμε αιτήματα, δεν ετοιμάζουμε τον φάκελό σας και δεν αντικαθιστούμε τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας. Η επικοινωνία μαζί μας δεν σας δεσμεύει και δεν σας κοστίζει. Αν το αίτημά σας δύσκολα βρίσκει ανταπόκριση αυτή τη στιγμή, θα σας το πούμε — αντί να σας κρατήσουμε σε αναμονή. Ο τρόπος που αμειβόμαστε σάς γνωστοποιείται πριν προχωρήσει οτιδήποτε.

Τι γίνεται αν απορριφθεί το αίτημα

Η απόρριψη δεν είναι οριστική και δεν σημαίνει ότι δεν θα πάρετε ποτέ στεγαστικό. Σημαίνει ότι, με τα δεδομένα που κατατέθηκαν και για το συγκεκριμένο ακίνητο, ο συγκεκριμένος χρηματοδότης δεν προχωρά. Οι πιο συνηθισμένοι λόγοι είναι τρεις. Το εισόδημα δεν καλύπτει τη δόση μαζί με τις υπάρχουσες υποχρεώσεις, οπότε η λύση περνά είτε από μικρότερο ποσό είτε από μεγαλύτερη διάρκεια είτε από αποπληρωμή άλλων δανείων πρώτα. Το ακίνητο έχει νομικό ή πολεοδομικό πρόβλημα, οπότε προηγείται η τακτοποίησή του. Ή υπάρχει αρνητικό ιστορικό σε αρχεία οικονομικής συμπεριφοράς, που σε ορισμένες περιπτώσεις διορθώνεται με τον χρόνο ή με διακανονισμό. Σε κάθε περίπτωση έχετε δικαίωμα να ζητήσετε τον λόγο της απόρριψης. Ζητήστε τον, γιατί χωρίς αυτόν η επόμενη προσπάθεια θα προσκρούσει στο ίδιο εμπόδιο.

Δικαιολογητικά με μια ματιά

1. Αστυνομική ταυτότητα ή διαβατήριο
2. Εκκαθαριστικά σημειώματα και φορολογικές δηλώσεις των τελευταίων ετών
3. Βεβαίωση αποδοχών ή στοιχεία επιχείρησης, ανάλογα με το πώς εργάζεστε
4. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου
5. Τοπογραφικό διάγραμμα και οικοδομική άδεια
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
7. Βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα των κατασκευών

Πρόσθετες υπηρεσίες: κερδίστε χρόνο

Ένα δάνειο θέλει χαρτιά, προθεσμίες και υπομονή. Αν προτιμάτε να μην τρέχετε εσείς σε υπηρεσίες, τα αναλαμβάνουμε εμείς, ως λογιστικό γραφείο:

• Συγκέντρωση και οργάνωση δικαιολογητικών
• Τειρεσίας και ρύθμιση οφειλών

Αμοιβή: 100 € για ιδιώτες και ατομικές επιχειρήσεις μη συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. Για εταιρείες, κατόπιν προσφοράς. Είναι προαιρετικές και ανεξάρτητες από το δάνειο: τις επιλέγετε, αν θέλετε, στο τελευταίο βήμα της φόρμας. Όλες οι λεπτομέρειες.

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζεται να έχω βρει το σπίτι πριν ξεκινήσω;

Όχι απαραίτητα. Η διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει με τα δικά σας οικονομικά στοιχεία, ώστε να ξέρετε σε ποια τάξη ποσού κινείστε πριν αρχίσετε να ψάχνετε. Τα στοιχεία του ακινήτου προστίθενται αργότερα, όταν το επιλέξετε.

Μπορώ να πάρω στεγαστικό αν είμαι ελεύθερος επαγγελματίας;

Ναι, αλλά η τεκμηρίωση του εισοδήματος είναι πιο απαιτητική από ό,τι για μισθωτό. Χρειάζονται συνήθως στοιχεία περισσότερων ετών ώστε να φαίνεται σταθερότητα, και οι διακυμάνσεις από χρονιά σε χρονιά εξετάζονται προσεκτικά.

Καλύπτει το δάνειο όλη την αξία του ακινήτου;

Συνήθως όχι. Οι χρηματοδότες χρηματοδοτούν ένα ποσοστό της εμπορικής αξίας και το υπόλοιπο καλύπτεται από ίδια κεφάλαια. Το ακριβές ποσοστό διαφέρει ανά χρηματοδότη και ανά περίπτωση, γι αυτό εξετάζεται ξεχωριστά κάθε φορά.

Τι είναι η προσημείωση υποθήκης;

Είναι η εγγραφή που κατοχυρώνει το δικαίωμα του χρηματοδότη πάνω στο ακίνητο μέχρι να εξοφληθεί το δάνειο. Το σπίτι παραμένει δικό σας και το χρησιμοποιείτε κανονικά. Η προσημείωση διαγράφεται μετά την πλήρη αποπληρωμή.

Αν έχω ήδη άλλο δάνειο, με εμποδίζει;

Δεν σας αποκλείει, αλλά μετράει. Οι χρηματοδότες υπολογίζουν το σύνολο των μηνιαίων υποχρεώσεών σας σε σχέση με το εισόδημα. Ένα υπάρχον δάνειο μειώνει το περιθώριο, οπότε ενδέχεται να προταθεί μικρότερο ποσό ή μεγαλύτερη διάρκεια.

Πόσο κοστίζει να επικοινωνήσω μαζί σας;

Τίποτα. Η εκδήλωση ενδιαφέροντος και η πρώτη συζήτηση δεν έχουν κόστος και δεν σας δεσμεύουν σε τίποτα. Αν προκύψει συνεργασία, οι όροι της συμφωνούνται γραπτά και σας γνωστοποιούνται πριν προχωρήσει οποιοδήποτε βήμα.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για στεγαστικό δάνειο;

Οι χρηματοδότες κοιτάζουν κυρίως τέσσερα πράγματα. Εισόδημα που αποδεικνύεται και είναι σταθερό. Πόσο από αυτό πηγαίνει ήδη σε άλλες δόσεις. Ίδια κεφάλαια, γιατί το δάνειο συνήθως δεν καλύπτει όλη την αξία. Και ένα ακίνητο με καθαρούς τίτλους και νόμιμες κατασκευές. Τα ακριβή όρια τα ορίζει κάθε χρηματοδότης.

Μπορώ να μεταφέρω το στεγαστικό μου σε άλλη τράπεζα;

Ναι. Ο νέος χρηματοδότης εξοφλεί το παλιό δάνειο και σας δίνει νέο, με τους δικούς του όρους. Εξετάζει το αίτημα από την αρχή, όπως κάθε νέο δάνειο, και κάνει νέα εκτίμηση του ακινήτου. Η μεταφορά έχει έξοδα, για την εκτίμηση και την προσημείωση. Πριν ξεκινήσετε, δείτε στη σύμβασή σας αν υπάρχει χρέωση για πρόωρη εξόφληση.

Υπάρχει δάνειο για ανακαίνιση σπιτιού;

Ναι, ως στεγαστικό επισκευής, με προσημείωση στο ακίνητο. Βοηθά να έχετε έτοιμο τον προϋπολογισμό των εργασιών. Αν η ανακαίνιση βελτιώνει και την ενεργειακή απόδοση, δείτε πρώτα αν υπάρχει ανοιχτό πρόγραμμα επιδότησης.

Πού να τα ελέγξετε

• Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα — Διαχειρίζεται τα κρατικά προγράμματα για την κατοικία, όπως το «Σπίτι μου», και δημοσιεύει τους όρους τους.
• Τράπεζα της Ελλάδος — Εποπτεύει τα πιστωτικά ιδρύματα και δημοσιεύει τα επίσημα στοιχεία της αγοράς δανείων.
• Ελληνικό Κτηματολόγιο — Εκεί ελέγχονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας και εκεί εγγράφεται η προσημείωση.
• Τειρεσίας — Τηρεί τα αρχεία οικονομικής συμπεριφοράς και σας χορηγεί αντίγραφο των δικών σας δεδομένων.